家 売却 価格

中古戸建ての販売価格の計算方法

 

 

まずは、あなたの家を査定してみましょう!

 

住所。土地面積。建物面積。間取り。建築年。あたりが必要です。

 

一戸建ての場合

 

マンションの場合。

 

 

当たり前ですが、査定金額が出てくると思います。

 

ところで不動産サイトを見れば、たくさんの家が売りに出ています。

 

いったいどうやって計算しているんでしょうね?

 

実はいろいろな計算の考え方があります。それをまとめてみました。(^^)

購入価格から計算する

 

 

普通の方がする計算方法で一番多いのがこれですね!

 

この家は、購入したときは3000万円だったから!

 

30年経過しても、800万円ぐらいはするよね!!的な!!

 

ものすごくいい加減なんです。計算なんてないようなもの。

 

自分ががんばってローンを払って購入したものだから、

 

やっぱり価値があると思いたいんです。

 

実際に売れる価格はもっと低いことが多いので、

 

こういう計算をしている方は、がっくりする確立が高いです。

 

現在の新築の価格から計算する

 

先ほどの例も入れていきましょう。

 

30年前に土地35坪で3000万円で購入した家があるとします。

 

現在は近所で新築の建売の家が。

 

土地70坪で、2000万円で売っているとします。土地の広さが倍です。

 

だとしたら。。。!!?

 

土地が35坪で新築の家の価値は。。。?

 

土地が1000万円。家が1000万円なら1500万円相当だし。

 

土地が800万円。家が1200万円としても、1600万円相当ですよね?

 

30年前はバブルでしたから!今の価値に直すと、半分程度になってしまいます。

 

新築でも1500万円の価値の家が、築30年になっていたら。。!!?

 

土地の価格が全く変動がなかったにしても、

 

築30年の家には価値がありませんので、500万円。

 

実際には、家は壊して土地の価格とすると!

 

家の解体費用の100〜150万円を差し引いて、

 

家の価格は400万円とか、350万円が妥当なところですよね。

 

先ほど3000万円だったから800万円!との計算に比べると、半分です!

 

どうがんばっても、400万円では満足できないですが、妥当なのは400万円なんです。

賃貸に出した場合の家賃から計算する

 

普通の一戸建てを、貸家として購入する人がいますね。

 

私なんかはそうです。(^^)投資として購入するわけです。

 

投資の場合は!目安にする数値があるわけです。

 

それをもとに価格を計算することがあります。

 

 

投資で大事なことは。利益率です。貯金で言えば、利息の利率です。

 

利益率が年1%だったら、100万円貯金したら、1万円儲かります。

 

不動産の場合だとすると、利益率が年1%なら、

 

1000万円で購入した物件から、1年で10万円の利益が出るということです。

 

で投資用の物件だと、この利益率が大きくクローズアップされます。

 

新築だと利益率7%ぐらいかな?中古だと10%とか!

 

ボロ物件なら20%以上とか!その人なりに狙っている利益率があるんです。

 

たとえばこんな。不動産投資サイト楽待 埼玉県検索結果

 

利回り10%とか、14%とか書いてありますよね!

 

 

さて。その場合。結構計算が破綻していることが多いんです。

 

不動産投資で利回り15%!!すごい!!

 

1000万円購入したら、年間150万円儲かるんでしょ!!?

 

でも、その物件が築40年だとしたら。!?

 

利回り15%の場合。投資金額を回収するのに7年かかります。

 

年間150万円が7年間儲かれば、1050万円ですよね!

 

投資した金額を全て回収できるわけです。

 

さて。7年。ですよ!?

 

7年後には築47年です。

 

もう家だめじゃないですかね?(^^;)

 

冷静に考えてくださいね。築30年でもうボロボロです。

 

築40年。築50年。もう家。だめですよね?

 

不動産投資の観点から、物件を見るときは、築年数に注意して見てみましょう。