中古戸建ての販売価格の計算方法
まずは、あなたの家を査定してみましょう！
住所。土地面積。建物面積。間取り。建築年。あたりが必要です。
一戸建ての場合
マンションの場合。
当たり前ですが、査定金額が出てくると思います。
ところで不動産サイトを見れば、たくさんの家が売りに出ています。
いったいどうやって計算しているんでしょうね？
実はいろいろな計算の考え方があります。それをまとめてみました。（＾＾）
購入価格から計算する
普通の方がする計算方法で一番多いのがこれですね！
この家は、購入したときは３０００万円だったから！
３０年経過しても、８００万円ぐらいはするよね！！的な！！
ものすごくいい加減なんです。計算なんてないようなもの。
自分ががんばってローンを払って購入したものだから、
やっぱり価値があると思いたいんです。
実際に売れる価格はもっと低いことが多いので、
こういう計算をしている方は、がっくりする確立が高いです。
現在の新築の価格から計算する
先ほどの例も入れていきましょう。
３０年前に土地３５坪で３０００万円で購入した家があるとします。
現在は近所で新築の建売の家が。
土地７０坪で、２０００万円で売っているとします。土地の広さが倍です。
だとしたら。。。！！？
土地が３５坪で新築の家の価値は。。。？
土地が１０００万円。家が１０００万円なら１５００万円相当だし。
土地が８００万円。家が１２００万円としても、１６００万円相当ですよね？
３０年前はバブルでしたから！今の価値に直すと、半分程度になってしまいます。
新築でも１５００万円の価値の家が、築３０年になっていたら。。！！？
土地の価格が全く変動がなかったにしても、
築３０年の家には価値がありませんので、５００万円。
実際には、家は壊して土地の価格とすると！
家の解体費用の１００〜１５０万円を差し引いて、
家の価格は４００万円とか、３５０万円が妥当なところですよね。
先ほど３０００万円だったから８００万円！との計算に比べると、半分です！
どうがんばっても、４００万円では満足できないですが、妥当なのは４００万円なんです。
賃貸に出した場合の家賃から計算する
普通の一戸建てを、貸家として購入する人がいますね。
私なんかはそうです。（＾＾）投資として購入するわけです。
投資の場合は！目安にする数値があるわけです。
それをもとに価格を計算することがあります。
投資で大事なことは。利益率です。貯金で言えば、利息の利率です。
利益率が年１％だったら、１００万円貯金したら、１万円儲かります。
不動産の場合だとすると、利益率が年１％なら、
１０００万円で購入した物件から、１年で１０万円の利益が出るということです。
で投資用の物件だと、この利益率が大きくクローズアップされます。
新築だと利益率７％ぐらいかな？中古だと１０％とか！
ボロ物件なら２０％以上とか！その人なりに狙っている利益率があるんです。
たとえばこんな。不動産投資サイト楽待 埼玉県検索結果
利回り１０％とか、１４％とか書いてありますよね！
さて。その場合。結構計算が破綻していることが多いんです。
不動産投資で利回り１５％！！すごい！！
１０００万円購入したら、年間１５０万円儲かるんでしょ！！？
でも、その物件が築４０年だとしたら。！？
利回り１５％の場合。投資金額を回収するのに７年かかります。
年間１５０万円が７年間儲かれば、１０５０万円ですよね！
投資した金額を全て回収できるわけです。
さて。７年。ですよ！？
７年後には築４７年です。
もう家だめじゃないですかね？（＾＾；）
冷静に考えてくださいね。築３０年でもうボロボロです。
築４０年。築５０年。もう家。だめですよね？
不動産投資の観点から、物件を見るときは、築年数に注意して見てみましょう。