中古戸建ての販売価格の計算方法
まずは、あなたの家を査定してみましょう!
住所。土地面積。建物面積。間取り。建築年。あたりが必要です。
当たり前ですが、査定金額が出てくると思います。
ところで不動産サイトを見れば、たくさんの家が売りに出ています。
いったいどうやって計算しているんでしょうね?
実はいろいろな計算の考え方があります。それをまとめてみました。(^^)
購入価格から計算する
普通の方がする計算方法で一番多いのがこれですね!
この家は、購入したときは3000万円だったから!
30年経過しても、800万円ぐらいはするよね!!的な!!
ものすごくいい加減なんです。計算なんてないようなもの。
自分ががんばってローンを払って購入したものだから、
やっぱり価値があると思いたいんです。
実際に売れる価格はもっと低いことが多いので、
こういう計算をしている方は、がっくりする確立が高いです。
現在の新築の価格から計算する
先ほどの例も入れていきましょう。
30年前に土地35坪で3000万円で購入した家があるとします。
現在は近所で新築の建売の家が。
土地70坪で、2000万円で売っているとします。土地の広さが倍です。
だとしたら。。。!!?
土地が35坪で新築の家の価値は。。。?
土地が1000万円。家が1000万円なら1500万円相当だし。
土地が800万円。家が1200万円としても、1600万円相当ですよね?
30年前はバブルでしたから!今の価値に直すと、半分程度になってしまいます。
新築でも1500万円の価値の家が、築30年になっていたら。。!!?
土地の価格が全く変動がなかったにしても、
築30年の家には価値がありませんので、500万円。
実際には、家は壊して土地の価格とすると!
家の解体費用の100〜150万円を差し引いて、
家の価格は400万円とか、350万円が妥当なところですよね。
先ほど3000万円だったから800万円!との計算に比べると、半分です!
どうがんばっても、400万円では満足できないですが、妥当なのは400万円なんです。
賃貸に出した場合の家賃から計算する
普通の一戸建てを、貸家として購入する人がいますね。
私なんかはそうです。(^^)投資として購入するわけです。
投資の場合は!目安にする数値があるわけです。
それをもとに価格を計算することがあります。
投資で大事なことは。利益率です。貯金で言えば、利息の利率です。
利益率が年1%だったら、100万円貯金したら、1万円儲かります。
不動産の場合だとすると、利益率が年1%なら、
1000万円で購入した物件から、1年で10万円の利益が出るということです。
で投資用の物件だと、この利益率が大きくクローズアップされます。
新築だと利益率7%ぐらいかな?中古だと10%とか!
ボロ物件なら20%以上とか!その人なりに狙っている利益率があるんです。
たとえばこんな。不動産投資サイト楽待 埼玉県検索結果
利回り10%とか、14%とか書いてありますよね!
さて。その場合。結構計算が破綻していることが多いんです。
不動産投資で利回り15%!!すごい!!
1000万円購入したら、年間150万円儲かるんでしょ!!?
でも、その物件が築40年だとしたら。!?
利回り15%の場合。投資金額を回収するのに7年かかります。
年間150万円が7年間儲かれば、1050万円ですよね!
投資した金額を全て回収できるわけです。
さて。7年。ですよ!?
7年後には築47年です。
もう家だめじゃないですかね?(^^;)
冷静に考えてくださいね。築30年でもうボロボロです。
築40年。築50年。もう家。だめですよね?
不動産投資の観点から、物件を見るときは、築年数に注意して見てみましょう。